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Seit dem Jahr 2000 macht sich auf dem Immobilienmarkt vor allem die Wohnungsnot breit, Immobilien machen ihrem Ruf als gewinnbringende Kapitalanlagen für Eigentümer nach wie vor alle Ehre. Da kann es auch schon mal vorkommen, dass der Anleger wechselt, wenn die Immobilie verkauft wird. Auch bei solchen Verkaufsvorgängen greifen einige gesetzliche Regelungen, die vor allem für bestehende Mietverträge gelten.

Viele Mieter haben zudem Sorgen und Ängste, sobald ein Vermieterwechsel ansteht. Immerhin hat man ein gegenseitiges Verhältnis aufgebaut und so wird vielleicht eine neue menschliche Beziehung mit dem neuen Eigentümer als bedrohlich empfunden. Das sorgt für Unsicherheiten, die Sie im besten Fall als bisheriger Eigentümer aus dem Weg räumen sollten.

Dazu ist es wichtig, dass Sie über die grundlegenden Bedingungen bei einem Eigentümerwechsel Bescheid wissen – dieser Beitrag gibt Ihnen einen ersten Überblick für alle beteiligten Seiten.

Die bestehenden Mietverhältnisse bleiben erhalten!

Einer der wichtigsten Punkte ist, dass durch den Verkauf einer Immobilie keinesfalls der Mietvertrag ungültig wird. Das BGB regelt in § 555, dass der Mieter geschützt wird und ein Eigentümerwechsel nichts an seinem bestehenden Mietverhältnis ändern darf. Der neue Eigentümer nimmt also künftig die Position des Vermieters ein und ist mit sämtlichen Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag konfrontiert.

Da die Verträge nicht geändert werden können, gelten Regelungen zur Miethöhe, zu den vereinbarten Nebenkosten, den Mietkautionen und den Kündigungsfristen weiterhin. Übrigens darf der bisherige Besitzer die Mietverträge auch vorher nicht aufgrund des geplanten Verkaufes kündigen!

Erst mit dem Grundbucheintrag ist der neue Eigentümer auch Vermieter

Bis diese Änderungen offiziell im Grundbuch eingetragen sind, bleibt der ehemalige Eigentümer Vermieter. Ihm stehen so lange auch die Mietzahlungen zu, denn nur allein mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag ist der Eigentümerwechsel noch nicht vollzogen.

Mieter haben übrigens auch das Recht, das Grundbuch einzusehen, wenn sie sich mit der richtigen Adresse ausweisen können. Ist der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen (was einige Monate dauern kann), ist er auch Vermieter.

Kündigung wegen Eigenbedarfs des neuen Besitzers oder Mieterhöhung

Der neue Vermieter hat zudem die Verpflichtung, die Miete maximal nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen anzupassen. Das ist beispielsweise bei nachhaltigen Modernisierungsmaßnahmen oder einer Anpassung an eine ortsübliche Vergleichsmiete der Fall. „Einfach so“ die Miete erhöhen funktioniert also nicht. Eine Kündigung des Vermieters aufgrund des Eigenbedarfs ist jedoch sehr wohl möglich, hier gelten die normalen Kündigungsfristen von drei Monaten, insofern in dem bestehenden Mietvertrag keine andere Vereinbarung getroffen worden ist.

Nebenkosten und Kaution beim Eigentümerwechsel

Zur Miete gehört ebenso die Zahlung der Nebenkosten wie der Kaution. Die Nebenkostenabrechnung muss zukünftig selbstverständlich der neue Vermieter übernehmen, der übrigens auch dazu verpflichtet ist, die Mietkaution zu verwalten – und das unabhängig davon, ob Sie als aktueller Besitzer diese Kaution an ihn weitergegeben haben. Das BGB sieht vor, dass der Erwerber des Mietgrundstücks für die Kaution haftet, unabhängig davon, ob ihm die Kaution ausgehändigt wurde oder nicht (§ 566 a Satz 1 BGB).

Auch wenn der neue Eigentümer erst mit dem Grundbrucheintrag Vermieter wird, hat er die Verpflichtung zur Abrechnung der Nebenkosten – vor und ab dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels, wenn der Abrechnungszeitraum rückwirkend betrachtet werden muss. Der vollständige Abrechnungszeitraum beträgt in der Regel ein Kalenderjahr.

Seien Sie ihren Mietern gegenüber ehrlich!

Sobald sich Pläne bezüglich eines Verkaufes der Immobilie manifestieren, sollten Sie offen und ehrlich mit Ihren Mietern darüber sprechen oder sie freundlich in Kenntnis setzen. Erwähnen Sie Pläne, insofern es welche gibt und bieten Sie an, dass Sie sich gemeinsam besprechen können, falls Unsicherheiten und Fragen von Seiten der Mieter bestehen. Das sorgt für ein gutes Vertrauensverhältnis und kann sowohl dem Mieter als auch Ihnen viel Kummer und Ärger ersparen.

Ehrlich währt am längsten, sagt ein altes Sprichwort – und man möchte doch als Mensch immer gerne im Guten auseinandergehen. Am Ende ist vielleicht alles halb so schlimm.

Wie sollte ich die Mieter informieren?

Theoretisch ist hier ein mündlicher Vertrag gültig. Aber eigentlich sollte der Grundsatz gelten, der oft in Deutschland herbeigezogen wird: Schriftlich ist besser! Das gilt auch als Nachweis für Sie, dass Sie eine offizielle Information an Ihre Mieter versendet haben und der Sachverhalt somit bekanntgegeben wurde.

Ob Sie vorher mit Ihren Mietern schon persönlich über die Pläne sprechen, hängt natürlich von dem Verhältnis oder der Anzahl der Mieter ab oder ob Sie überhaupt in örtlicher Nähe zum Objekt wohnen und einen Besuch vor Ort realisieren können.

Mieter sind gut geschützt

Vielleicht haben Sie zudem die Möglichkeit, Ihre Mieter über den besonderen Schutz zu informieren, der im Mietrecht geregelt ist. In der Regel haben die Mieter nämlich „nichts zu befürchten“, vor allem, wenn sich außer dem Eigentümer und somit Vermieter sich weder etwas an den bisherigen Vertragsbedingungen noch an der Höhe der Miete ändert.

Das sorgt für Beruhigung, falls doch erhitzte Gemüter bei der Übergabe die Oberhand gewinnen sollten. Denken Sie daran, dass Ihre Mieter in der Regel einfach nur unsicher sind, wie sich solch ein Eigentümerwechsel genau realisieren lässt. Genauso wie Sie machen Sie so etwas ja nicht regelmäßig. Gegenseitiges Verständnis kann deutlich helfen.

Vorlage: So könnte eine Information über einen Eigentümerwechsel aussehen

Bisheriger Vermieter
Anschrift

Mieter
Anschrift                                                                                                                             

Ort, Datum

Veräußerung der Wohnung und Eigentümerwechsel Winkelstraße 17

Sehr geehrte Frau Mieterin, sehr geehrter Herr Mieter,

heute möchte ich Ihnen mitteilen, dass ich das Haus in der Winkelstraße 17 veräußern werde. Diese Schritt ist wohl überlegt und bedeutet dennoch einige Änderungen. Da Sie als meine Mieterin stehts als zuverlässige Vertragspartnerin erlebt habe, möchte ich Sie gerne über den weiteren Verlauf aufklären.

Das Haus wird an Frau / Herrn _____ verkauft, die Eintragung im Grundbuch erfolgt in Kürze. Bis dahin ändert sich an unserem Mietverhältnis nichts und Sie überweisen die Miete bitte weiter an mich. Ab dem XX.XX.XXXX überweisen Sie den Mietbetrag bitte an Frau / Herrn _____, dessen Bankverbindung lautet:

Bankverbindung

Ich möchte Sie zudem darauf hinweisen, dass ab dem XX.XX.XXXX Frau / Herr _____ als Ihr Vermieter in sämtlichen Belangen für Sie zuständig sein wird. Er hat mir gegenüber schon signalisiert, gerne zu einem persönlichen Kennenlernen bereit zu stehen, falls Sie das wünschen sollten.

Kommen Sie bei weiteren Fragen gerne jederzeit auf mich zu.

Mit freundlichen Grüßen,

Unterschrift

Name Vermieter